Новости

Новые возможности для оформления фасада

11:15 12.09.2013

Новые возможности для оформления фасада

Компания Caparol начала поставлять новый продукт Bunstein-Sockelputz - декоративную мозаичную штукатурку, позволяющую легко изменить внешний вид дома, сделав его дизайн уникальным.

Удачное покрытие для коммерческих объектов

10:00 09.09.2013

Удачное покрытие для коммерческих объектов

Для коммерческих объектов хорошим решением напольного покрытия является керамогранит. Компания VitrA выпускает большой ассортимент керамогранита нестандартного формата – 45х90 см, 60х120 см, 75х75 см, 75х150 см.

все новости →

Архив публикаций

2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009 

Выпуски:

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33  34  35  36  37  38  39  40  41  42  43  44  45  46  47  48  49  50 
Кто будет делать капитальный ремонт?

     Этот вопрос волнует владельцев приватизированных квартир

     Вопросы обслуживания, ремонта (в том числе и капитального) многоквартирных домов сейчас обсуждают активно. Многие дома постепенно дряхлеют и приходят в негодность. Именно с этой целью: обсудить и наметить необходимые мероприятия по модернизации и капитальному ремонту жилого фонда собрались участники круглого стола, который прошел под патронажем некоммерческого партнерства - "Саморегулируемой организации управляющих недвижимостью" (НП СОУН). Ниже приводятся их мнения.

     М. Привезенцев, президент НП СОУН: Сейчас идет предварительная работа по отработке механизмов эффективного управления многоквартирными домами. На данном этапе необходим эксперимент. Для его осуществления нами был выбран московский район Тропарево-Никулино Западного административного округа. Второй этап предполагает создание в этом районе товариществ собственников жилья (ТСЖ) и отработку механизмов финансирования при осуществлении реконструкции и модернизации зданий.

     Управляющая компания "Миракс-Сервис" уже приступила к планированию мероприятий по модернизации и капитальному ремонту многоквартирных домов, владельцы которых изъявили желание с ней сотрудничать.
     
     Готовится к выпуску постановление правительства Москвы "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ" (диаграмма 1). 

     Одна из главных задач деятельности органов исполнительной власти на данном этапе - это заинтересовать собственников помещений в создании ТСЖ.

     Н. Гайнуддинов, председатель комитета по реформированию городского хозяйства Москвы:
     Город выступает за создание ТСЖ. На собрании жильцов необходимо обязательно утвердить перечень работ и сметы по капитальному ремонту дома. Составить акты о состоянии многоквартирного дома и определить размер несделанного ремонта. Необходимо также поручить председателю правления ТСЖ заключить договор на управление с управляющей компанией (УК) о перечне работ по будущему капремонту.

     Далее представители города, совместно с ТСЖ и УК проводят обследование дома и подтверждают (согласовывают) акт. Для капитального ремонта  будут выделяться деньги, и они целевым назначением выделяются ТСЖ, которое оплачивает ремонтные работы, проведенные УК. После их завершения оформляется акт приемки. После этого собственники будут содержать свой дом самостоятельно с помощью УК. С этого момента жильцы должны знать, как им необходимо накапливать средства для следующего капитального ремонта. Все организационные мероприятия по созданию ТСЖ и проведению общих собраний может взять на себя управляющая компания.

     Есть и другой способ финансирования капитального ремонта: не только за счет средств городского бюджета, но и силами собственников при участии УК.

     Результатом второго этапа эксперимента в Москве станет постепенный переход от государственной системы управления жильем к профессиональному, при контроле со стороны собственников в лице ТСЖ. Эксперимент позволит отработать методику определения размера обязательств государства по не сделанному ранее ремонту жилищного фонда, а также подготовить предложения по законодательному обеспечению мер поддержки проведения собственниками модернизации и реконструкции жилья.

     Таблица 1

     Итоги опроса населения коммунальными службами города

     Что вас беспокоит в доме?           % ответов           Количество домов

     Постоянно текут и "рвутся"
     радиаторы отопления и трубы        75,6                               93

     Ремонт в подъездах не
     делался уже много лет                    69,9                             86

     Течет крыша                                    66,7                             82

     Постоянная сырость 
     в подвале                                        64,2                            79

     Необходим ремонт фасада               57,7                            71

     Необходима замена бойлера            5,7                              7

     Нужен ремонт вентиляции               3,3                              4

     Нужен ремонт канализации             3,3                               4

     Требуется замена сантехники          2,4                               3

     Регулярно нет горячей воды           2,4                               3

     Беспорядок во дворе                       2,4                              3

     Требуется замена
     электропроводки                            1,6                               2

     Промерзают межпанельные швы       1,6                             2

     Не хватает денег                              0,8                             1

     Холодно в квартире                         0,8                             1

     Вся выборка                                    100                          123

     Е. Хромушин, начальник управления Департамента ЖКХиБ Москвы:
     Итоги опроса (табл. 1) показывают, что больше всего волнует жильцов. В Москве передача домов в ведение собственников будет только тем из них, кто объединился в ТСЖ. То есть мы будем иметь дело только с ТСЖ.

     Если при передаче дома ремонт необходим, то решение и техническое заключение о проведении капремонта принимается и утверждается собственниками квартир.

     Финансирование может осуществляться из 3 источников: из городского, федерального бюджетов или за счет собственников. По каждому дому, видимо, будет приниматься отдельное решение. Принимать работы также должны собственники и составить затем соответствующий акт.

     Городская программа поддержки проведения капремонтов предусматривает помощь и частичное финансирование расходов. Сюда можно отнести разработку технических заключений и проектной документации, погашение процента по кредитам и погашение самого кредита в течение первого года.

     Капремонт требует значительных финансовых ресурсов. Размер ежемесячных отчислений, установленный самими собственниками, не позволит накопить достаточно средств, и здание придет в негодность. Необходимо законодательно (введением поправки в Жилищный кодекс РФ) установить минимальный размер начислений на капремонт и поручить Правительству РФ ежегодно рассчитывать ее для каждого региона. Необходимо также ввести поправку (в Налоговый кодекс РФ) о введении дополнительного налога на собственников для капремонта.

     Диаграмма 1 Обязательства граждан  и органов власти согласно Жилищному кодексу РФ

                                             ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД,                                                 АВАРИЙНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ
ТРЕБУЮЩИЙ КАПИТАЛЬНОГО                                              ФОНД
РЕМОНТА
     
                                             Кто несет обязательства

- Собственники помещений в                                   Органы местного самоуправления 
   многоквартирном доме                                            по переселению собственников 
   (физические и юридические лица).                         и нанимателей жилья и сносу
- Органы местного самоуправления                          дома с полным финансированием 
   по капитальному ремонту                                        затрат на переселение граждан.
   многоквартирных домов.                                        Снос ветхих домов за счет средств
- Участники долевого                                                 муниципального бюджета.
    финансирования.
                                                         
     И. Болотов, начальник отдела Департамента ЖКХ Минрегионразвития РФ:

     Сейчас собственники квартир не могут повлиять на принятие решения о капремонте домов. Их принимают главы администраций, и ими же определяется перечень работ, исходя из имеющихся средств. Все это происходит при отсутствии гласности. При утверждении титульного списка домов, подлежащих ремонту, заместители глав администраций руководствуются субъективными критериями, а подрядные организации выбираются без учета мнения собственников квартир. Поэтому и отношение населения к выполненным работам отрицательное. В то же время износ зданий довольно большой. Сегодняшняя практика проведения капремонтов противоречит Жилищному кодексу РФ. Собственники не несут ответственности за состояние общей (вне квартиры) доли недвижимости, и в их сознании не формируется необходимость поддерживать ее в надлежащем виде.

     Какие могут быть меры государственной поддержки при проведении капремонта? Это гарантии по кредитам собственникам жилья или УК, а также субсидирование процентной ставки по кредитам. Государство может осуществлять адресную поддержку малоимущих семей в рамках специальных программ. Все или часть расходов по капремонту могут взять на себя муниципалитеты или иные публичные собственники, наравне с жильцами.

     Возможно погашение части кредита, взятого на капремонт, за счет бюджетных средств или включение ремонтных расходов при расчете субсидий по оплате квартир. Еще вариант: снижение подоходного налога на сумму истраченных собственником средств.

     А. Вербицкий, эксперт НП "Саморегулируемая организация управляющих недвижимостью":

     Для капитального ремонта требуются большие средства. Накопить их проблематично при нынешнем уровне инфляции. В этом и состоит проблема: где взять деньги? Брать кредиты по существующим процентным ставкам никто не будет, так как, на самом деле, они гораздо выше официально рекламируемых. Занимать деньги можно только под небольшие проценты, такие, например, как существуют сейчас за границей. Их можно назвать "дешевыми" деньгами. Я считаю, что на сегодняшний день это главная проблема - проблема "дешевых" денег.

     А между тем они есть и их можно без проблем получить. "Дешевые" деньги есть за рубежом в развитых странах. Тамошние финансовые учреждения переполнены наличностью и горят желанием вложить их под долго- и краткосрочные проценты (диаграмма 3). Параллельно возникает вопрос страхования для вкладов иностранных банков, но его можно решить.

     Диаграмма 3. Схема получения денег от зарубежных банков


Бюджет - Инвестиции - Иностранная - Полис - Иностранный - Дочерний банк  -
Стабфонд                         страховая                        банк                    в России
                                           компания


Многоквартирный дом - Управляющая компания - Кредит -
Жильцы / Город ОМС 

     М. Гребень, президент НП "Ассоциация управляющих компаний Московской области":

     Ситуация с многоквартирными домами в Подмосковье менее благополучная, чем в столице. Правда, не везде. Есть города и поселки, где в основном все нормально, но есть и обратные примеры. Сравнивая ситуации, приходишь к выводу о взаимосвязи хронического недостатка ремонта жилого фонда и пассивности населения как по выбору способа управления домом, так и в поддержании надлежащего вида подъездов и лестничных клеток.

     В области существует несколько видов собственников, и поэтому методы финансирования строительных работ тоже могут разниться. Проведение капремонта может финансироваться из местного (в том числе и областного) бюджета или за счет собственников путем повышения квартплаты в размере, утвержденном органом местного самоуправления.
Есть практика ремонта и реконструкции ветхих инженерных сетей и строительства новых за счет инвестиционных проектов застройки территорий.

     Существует возможность плановых ремонтов в установленные нормативные сроки, что позволяет поддерживать многоквартирные дома в хорошем состоянии и тем самым отдалять капитальный ремонт. Практика показывает, что проведение отдельных видов модернизации жилья (замена текущей кровли, балок перекрытий, утепление фасадов, ремонт инженерных сетей) обходится дешевле, а эффект получается наилучший. У местных бюджетов нет денег на дорогой капремонт, но есть возможность сделать плановый. Деньги для этого могут быть получены за счет введения областным органом самоуправления обоснованных тарифов на содержание и текущий ремонт общего имущества в соответствии с утвержденным областным стандартом предельной стоимости жилья - 24,1 руб. за м2.

     Новый механизм финансирования ремонтов, установленный федеральным законодательством, рождает много опасений. Как будут соорганизовываться граждане? В какие формы это выльется? И какие проблемы могут возникнуть? Ответы на эти вопросы даст время.

     Э. Маркварт, консультант консалтингового общества "Ост-Евро" (Германия):

     Хотел бы привести пример из собственной практики, который дает возможность понять, каким образом осуществляется модернизация жилищного фонда в Западной Европе.

     У одного из сообществ собственников квартир, которое объединяет 3 небольших дома, возникла потребность в проведении капремонта. Размер денежных отчислений в накопительный фонд, до решения о проведении капремонта, составлял 1 немецкую марку за квадратный метр (евро еще только собирались вводить). Общая сумма накоплений составляла 80 тыс. марок. Смета ремонта - 200 тыс. марок.

     Коммуна (объединение жильцов) постановила перечислить имеющиеся накопления и на один год повысить размер отчислений до 2 марок за квадратный метр. Разница составила дополнительно 84 тыс. марок. Оставшуюся сумму (36 тыс.) еще раз поделили между собственниками этих домов. Деление было произведено пропорционально имеющейся общей долевой собственности. В результате каждая квартира внесла дополнительно от 6 до 8 тыс. марок. Смета и расценки ремонта были зафиксированы. После этого ремонт был осуществлен. Позже жильцы остались довольны, так как с момента их первых организационных мероприятий и до окончания ремонта, цены на недвижимость поднялись, а квартплата осталась прежней, как до ремонта. Некоторые из них воспользовались ситуацией и продали квартиры, чтобы переехать в более дешевое жилье и оставшиеся деньги пустить на другие нужды.

     Подготовил Г. КАЛМЫКОВ