Новости

Новые возможности для оформления фасада

11:15 12.09.2013

Новые возможности для оформления фасада

Компания Caparol начала поставлять новый продукт Bunstein-Sockelputz - декоративную мозаичную штукатурку, позволяющую легко изменить внешний вид дома, сделав его дизайн уникальным.

Удачное покрытие для коммерческих объектов

10:00 09.09.2013

Удачное покрытие для коммерческих объектов

Для коммерческих объектов хорошим решением напольного покрытия является керамогранит. Компания VitrA выпускает большой ассортимент керамогранита нестандартного формата – 45х90 см, 60х120 см, 75х75 см, 75х150 см.

все новости →




Архив публикаций

2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009 

Выпуски:

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33 
Снести, нельзя реконструировать

     М. Данилова, аналитик направления РИА «Норма»

     Москва все хорошеет и преображается. Целые кварталы застраиваются современными комфортабельными жилыми зданиями и комплексами. Пятиэтажки, морально устаревшие, практически уже неремонтопригодные, стали настоящей головной болью для градоначальников.

     Проблема сноса наиболее нежизнеспособных серий пятиэтажек волновала городские власти еще в конце 80-х годов. Однако ее реальный финансовый механизм появился только с формированием жилищного рынка, когда началась массовая продажа коммерческого жилья за живые деньги. Спрос на жилье оказался настолько высоким, что на средства покупателей можно было расселить жителей сносимых домов и даже предоставить им больше площади, чем они имели раньше.

     В 1995 году, задолго до возникновения нацпроектов и других инициатив федеральных властей, правительство Москвы приняло решение о комплексной «пятиэтажной» программе. Сейчас все вопросы, связанные с реконструкцией таких зданий, регламентирует Постановление правительства Москвы N 608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года».

     В соответствии с программой, в 2006 году предполагалось снести и переселить 104 панельные пятиэтажки, в 2007-м – 236, в 2008-м – 259, в 2009-м – 260, в 2010-м – последние 63. Но эти нормативы никогда не выполнялись в срок, и особенно программа оказалась сорванной в начале осени 2008 года из-за кризиса, серьезно затронувшего строительную отрасль.

     Тем не менее, во всех округах столицы развернута масштабная работа по сносу этих ветхих зданий, в Центральном и Южном административных округах столицы уже не осталось ни одной пятиэтажки.

     Кроме того, московские чиновники продолжат разрабатывать и программу ликвидации блочных пятиэтажек, которые ранее считались “несносимыми” – в первую очередь в Южном округе.

     Проектом Генплана развития Москвы до 2025 года предусмотрен снос в общей сложности 20 млн. м2 5- и 9-этажных панельных домов первого периода индустриального домостроения (сносимых серий), а также серий 1-510, 1-511, 1-515. Кроме этого, будут снесены жилые дома серий 1605-АМ, II-49, II-57, не подлежащие реконструкции.

     Немного теории

     Сносимые серии

     Жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения. В основном это серии панельных домов К-7, П-32, П-35, 1605-АМ, 1-МГ-300, И-35 (II-35). Некоторые источники утверждают: «Ликвидации подлежат только панельные дома серии К-7 и П-32».

     Дома таких серий, как К-7, П-32, П-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335 и др., возведены в самом начале эры массового строительства (1959-1962 гг.). Их отличительные особенности:

– тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами;

– окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами;

– маленькие (5-6 кв. м) кухни;

– совмещенные санузлы;

– узкие коридоры без встроенных шкафов;

– проходные и полупроходные комнаты.

     В подавляющем большинстве такие здания подлежат сносу, поскольку использованные при строительстве технологии не позволяют их реконструировать.

     К–7 . Имеет несколько модификаций. Многосекционный пятиэтажный панельный дом, состоящий из рядовых секций с 1-, 2-, 3-комнатными квартирами. Здания этой серии в основном строили без балконов, хотя проектом они были предусмотрены. Наружные стены – навесные железобетонные панели толщиной 270 мм, утепленные пеностеклом и минеральной ватой. Железобетонные перегородки толщиной 80 мм. В доме есть мусоропровод с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке. Высота жилых помещений – 2, 59 м.

     Несносимые серии

     Панельные пятиэтажные жилые дома серии 1-515, блочные – серии 1-510 и кирпичные – серий 1-511, 1-447, основанные на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанные на более длительный срок эксплуатации, чем сносимые 1-464А и Д; 1-468А; Б, Д; 1-507; 1-510; 1-605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др.

     Постройки были возведены в 1963–1970 годы. Физический износ их капитальных конструкций не более 20%, но внутридомовые сети требуют полной замены.

     Их отличительные особенности:

– теплозащитные и прочностные свойства стен выше, чем у сносимых;

– квартиры имеют более удачные планировки.

     1-515 имеет несколько модификаций. Многосекционное пятиэтажное панельное здание, состоящее из рядовых и торцевых секций с балконами. В доме – 1-, 2-, 3-комнатные квартиры. Наружные стены – керамзитобетонные панели толщиной 400 мм, внутренние – бетонные панели толщиной
270 мм, перегородки – гипсобетонные панели толщиной 80 мм. Мусоропровода нет. Высота жилых помещений – 2, 48 м.

     При переселении из сносимого ветхого фонда все москвичи получают право на новую квартиру на территории того района, в котором они ранее проживали.

     Реконструкция «несносимых» пятиэтажных домов идет во многих районах города. В 1-м и 2-м микрорайонах района Левобережный до 2010 года запланирована реконструкция 5-6 таких домов: будет проведена санация, замена инженерных коммуникаций, установка шумозащитных окон, благоустройство придомовой территории. Такая же работа предусмотрена в квартале 32-33 в Западном округе, 5-ом микрорайоне в районе Северного Тушина Северо-Западного округа.

     Всего в городе 738 кварталов и микрорайонов, в которых будет осуществлено комплексное переустройство.

     Но московские власти считают, что такими «полумерами» стоит обходиться лишь в исключительных случаях. Потому что качество строительства старых пятиэтажек таково, что их проще и эффективнее снести, чем переделать, отремонтировать и реконструировать. «В основном дома, относящиеся к несносимым сериям, целесообразнее сносить», – отметил А. Косован.

     Программа реконструкции пятиэтажек в Москве затормозилась. Проводятся публичные слушания, в ходе которых власти Москвы должны теперь согласовывать с жителями условия реконструкции пятиэтажных кварталов. Конкурсы на реконструкцию не проводятся, торги переносятся…

     «Раньше мы работали только с собственниками нежилых помещений и публичных слушаний не было, а для жителей существовала процедура информирования» – рассказывает руководитель ГУП «Управление перспективных застроек» Владимир Хайкин. Из-за того, что мнения собственников зданий и жителей игнорируются, эти проблемы приходится решать инвестору. Например, застройщики района 49А в Марфине (S.Holding) и мкр. 115 района Кузьминки (ДСК-1) долго не могли приступить к реконструкции кварталов из-за многочисленных проблем с собственниками зданий (конкурс по ним состоялся еще в конце 2004 года!).

     Проблема ветхого жилья сегодня остра не только в Москве

     Из трех миллиардов квадратных метров жилого фонда России более половины нуждается в ремонте, некоторые дома не ремонтировались лет 50. Объемы ветхого жилья только увеличиваются, эта тенденция тревожит. 

     Сложность положения признают и на местах. Губернаторы бьют тревогу: нынешние темпы расселения и реконструкции жилья в большинстве регионов недостаточны. При существующем положении вещей решение проблемы ветхого жилья в Красноярске займет около 30 лет (по мнению заместителя губернатора Красноярского края Николая Глушкова), а в зоне БАМа избавление от ветхого жилья растянется и вовсе на 360 лет (по словам губернатора Амурской области Леонида Короткова).

     Одно из главных препятствий на пути реконструкции – нехватка денег. Хотя некоторые регионы, в первую очередь, конечно же, Москва – справляются с ветхостью жилищного фонда своими силами.

     Москве удается добиться неплохих темпов сноса пятиэтажек благодаря некоторым особым “ноу-хау“. Например, столичные власти решили выбрать единого заказчика для всей городской программы сноса. Эта компания будет выполнять функции генерального заказчика управления программой и финансовыми потоками при наличии компаний-субзаказчиков.

     Единый заказчик решит проблему с “волновым“ переселением жителей сносимых домов. Чтобы люди переехали в новое жилье, эти стартовые дома необходимо построить, о чем разным инвесторам бывает трудно договориться между собой. Кроме того, единому заказчику будет проще планировать подготовку коммуникаций, поделить расходы на которые инвесторам тоже бывает непросто.

     Юрий Лужков также предлагал, чтобы реконструкция пятиэтажного ветхого жилого фонда велась за счет бюджетных, а не инвестиционных средств. Властям будет гораздо проще работать над одним из самых перспективных направлений градостроительства – комплексной реконструкцией целых кварталов.

     Московский опыт работы с пятиэтажками должен быть востребован и в других частях страны, тем более что в самой Москве пятиэтажек сносимых серий скоро не останется.

     В конце 2001 года Правительством России была принята целевая Федеральная программа «Жилище» на 2002-2010 годы, основная задача которой - сохранение и обновление жилищного фонда страны. Составной частью этой программы стала подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья». Но еще до принятия федерального документа во многих регионах страны были разработаны свои планы комплексной реконструкции пятиэтажек первого периода индустриального домостроения.

     Немного истории

     Строительство жилых пятиэтажек массовых серий продолжалось с 1959 по 1985 год, оно равно 290 млн. м2 общей площади домов и составляет приблизительно 10% от жилого фонда страны.

     В Москве первые такие дома возвели в девятом экспериментальном квартале Новых Черемушек, их общая площадь составляла 36 млн. м2. Здания строились из различных материалов и отличались по конструкции: кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные.

     Всего в Москве их 13 серий: К-7, II-32, I-35, 1МГ-300, 1-447, 1-467, 1-467А, 1-467Д, 1-510, 1-511, 1-515/5, 1605 и 1605А.

     Наиболее массовыми на территории России были жилые дома серий 1-464, 1-464А, 1-464Д. Конечно, жильцов понять тоже можно. Уже известны случаи, когда начавшаяся в доме реконструкция вместо 6-8 месяцев длилась несколько лет. Например, при реконструкции без отселения дома N 5 по улице Строителей в Москве его жильцов попросили потерпеть годик, пообещав замену всего инженерного оборудования, установку лифтов и надстройку в виде мансарды. Но вместо облегченной мансарды начали воздвигать еще один этаж, а потом работы и вовсе замерли. Неудобства и возмущение обитателей дома описанию не поддаются. Так что до начала массовой модернизации пятиэтажек без отселения жильцов было бы неплохо решить вопрос об ответственности строителей, нарушающих сроки проведения работ или выполняющих их с низким качеством. И еще подумать о контролирующих эти работы органах.

     Механизм финансирования социальной составляющей проектов реконструкции районов пятиэтажек со временем менялся. До 2004 года город получал свою долю квартирами. Администрация предлагала участки, частная компания делала заявку, привлекала инвестиции. Затем составлялся инвестиционный контракт, и начинались работы по строительству социального жилья, переселению жителей, строительству и продаже коммерческого жилья. На начальных стадиях покупателей и переселенцев пытались селить в одних и тех же домах, но от этой практики быстро отошли, поскольку требование социальной однородности стало важным запросом покупателей. К тому же со временем панельные серии все больше стали предназначаться для социальных программ, а монолит завоевывал популярность среди покупателей.

     Сейчас система изменилась: площадки выставляются на аукцион, а город получает свою долю в денежной форме, причем еще до начала строительства. На эти деньги он сам привлекает застройщиков для возведения социального жилья. Это уменьшает зависимость администрации от успешности и сроков реализации коммерческой составляющей проектов.

     Разработкой способов реконструкции пятиэтажных домов «несносимых» серий (1-511, 1-515, 1-510) институт МНИИТЭП занимается уже более 10 лет. За это время обследовались все серии «хрущевок» и был просчитан весь комплекс мероприятий, связанных с их переделкой, как с отселением жильцов, так и без него.

     Результатом стали 3 варианта модернизации и реконструкции домов этих серий.

     Первый вариант – мини-модернизация – предусматривает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей. В основном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. В некоторых типах квартир заделываются имеющиеся дверные проемы, пробиваются новые и добавляются перегородки для создания более рациональной планировки. К работам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт «столярки», внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем. Однако мероприятия по перепланировке квартир без отселения жильцов не способны привести жилье в полное соответствие с требованиями МГСН 3.01-96.

     Второй вариант – макси-модернизация – включает в себя все работы по утеплению фасадов, а также перепланировку квартир в пределах существующих границ с приведением их объемно-планировочного решения к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Как правило, при этом маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную, а маленькая трехкомнатная - в большую двухкомнатную. Так, например, превращение маленьких «двушек» в однокомнатные квартиры дает увеличение площади на 16% по сравнению с нормой МГСН 3.01-96. При макси-модернизации происходит увеличение кухонь до 8-9 м2, создание просторных прихожих с кладовыми или встроенными шкафами. В 2-3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170 см. Безусловно, такая перепланировка возможна только при отселении жителей.

     Третий, самый радикальный вариант – реконструкция, включает в себя вышеуказанные фасадные работы, перепланировку квартир с сохранением их типа (то есть количества комнат) и приведение их качеств к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Это достигается путем увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры), увеличивается и площадь торцевых помещений. Кроме изменения имеющихся квартир, производится также надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или два обособленных этажа. И, что очень важно, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным.

     Пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.

     Кроме того, в пятиэтажках Москвы «чердачный резерв» составляет примерно 6 млн. м2 общей площади. Если хотя бы часть чердаков переоборудовать под жилье, в городе появится около 150 тыс. новых недорогих квартир. Мансардное строительство, способное дать «хрущевкам» вторую жизнь, на 20%, а то и на 50% дешевле обычного. Не надо прокладывать коммуникации, рыть котлованы, строить фундамент - все уже есть.

     Одна из моделей реконструкции пятиэтажных домов серий 511 и 515 была разработана по заказу ГУП «УЭЗ» фирмой «КУРОРТПРОЕКТ». Пятиэтажки планируется надстраивать до 9-10 этажей, квартиры начнут соответствовать всем современным стандартам. Площадь кухни увеличится до 9 м2. Ванная комната переместится ближе к спальне, в домах появятся лифты. Единственный недостаток, который не удастся устранить при такой реконструкции, - это низкий потолок.

     Суть реконструкции в следующем. Вокруг пятиэтажного дома вплотную ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей. Корпус старого здания оказывается внутри этой «рамы». К дому пристраиваются балконы. Предложенная «КУРОРТПРОЕКТОМ» модель реконструкции по предварительным расчетам будет стоить 150 долл. за 1 м2. Естественно, в здании произойдет замена всей внутренней отделки. Начнется реконструкция с того, что к торцу пятиэтажки пристроят монолитный блок, в который переберутся жители ближайшего подъезда. Подъезд полностью перестроится, и в него заедут обитатели следующего и т. д. А поскольку количество квартир в реконструируемом доме увеличится, в него планируется переселять жителей близлежащих ветхих «хрущоб», подлежащих сносу. Люди фактически останутся в родных дворах, качественно улучшив при этом свои жилищные условия. Ожидалось, что реконструкция первых пятиэтажных домов по проектам МНИИТЭПа и «КУРОРТПРОЕКТА» будет осуществлена на юго-западе столицы, на улице Коштоянца.

     Другие строительные фирмы также разрабатывают свои модели реконструкции.

     Например, проект ЗАО «НПП ТЕМА» получил название «МОСС-Тема» и заключается в следующем: со старого здания снимаются фасадные панели, убираются все не несущие нагрузку перегородки. Рядом с прежними стенами строится новый фундамент, на который ставится каркас, разработанный конструкторами. Иными словами, здание делается шире. И уже на новом каркасе надстраивается до 9 этажей, причем новые 4 этажа совершенно не давят на старую пятиэтажку. Уходят в прошлое маленькие кухни, совмещенные санузлы и смежные комнаты. В здании появляются лифты, раздельные санузлы, широкие лестницы, мусоропроводы, заменяются все коммуникации. Квартиры получаются не хуже, чем в новостройках. А если площадь пятиэтажки была около 3,5 тыс. м2, то после реконструкции эта цифра увеличивается в 2,5-3 раза. Соответственно увеличивается и плотность застройки.

     Кроме собственных разработок, в Москве решено использовать и зарубежный опыт, в частности, немецкий. Ведь только в Берлине произведена реконструкция 70% ветхого фонда. По распоряжению мэра для рационального использования немецкого опыта в Москве было создано АО «Управление санации жилого фонда», учредителями которого являются столичные строительные организации, консорциум немецких фирм из инициативы «Жилищное хозяйство Восточной Европы» (IWO) и «Союз предпринимателей Восточной и Центральной Европы» (OMV). Предполагалось, что для начала немецкие специалисты продемонстрируют, как они умеют приводить в порядок ветхие малоэтажные здания. Работы должны были проводиться без отселения жильцов. Немецкие строители обещали управиться максимум за полгода. В число экспериментальных попали дом N 3 на Краснохолмской набережной и дом N 45 на Малой Калитниковской улице. Кроме того, город был готов испытать немецкие технологии на объектах по улице Маршала Федоренко, на Загородном шоссе и в Юрьевском…

     Коротко говоря, сама идея реконструкции несносимых пятиэтажек и проста, и странна. К уже существующему дому планируется пристраивать дополнительные этажи. При этом жителей будут выселять в пристроенную к дому 8-9этажную секцию. Фактически люди должны жить на стройплощадке, наблюдая из окон за реконструкцией собственного дома, в котором строители заменят коммуникации, двери, установят лифт и мусоропровод, да еще и пристроят несколько этажей. При этом в конечном итоге квартиры останутся столь же маленькими. Для городского бюджета такая реконструкция обходится на 10-15% дешевле строительства нового дома. Удешевление строительства связано с тем, что несущие стены, фундамент и лестничные клетки в реконструируемом жилье остаются теми же самыми. Причем, по прогнозам мэрии, стоимость квадратного метра в таком жилье будет ниже, чем в новостройках, а значит, квартиры в реконструированных пятиэтажках будут быстро раскупаться. Так реконструкция выглядит глазами мэрии. Но коррективы в планы мэрии вносит целый ряд объективных обстоятельств:

– сами жители пятиэтажек. Зачастую они возражают и против сноса, и против реконструкции. Как только в каком-то районе начинается реконструкция, жители начинают писать жалобы, что они не хотят жить на стройплощадке и не заинтересованы в строительстве нового жилого комплекса у них во дворе. Кроме того, они, как правило, не хотят переселяться из сносимого в центре города дома в новый, который расположен, скажем, в Южном Бутове или в Митине. Процедура согласования всех документов затягивается, и снос, а также реконструкция пятиэтажек естественным образом тормозится;

– невыгодность реконструкции пятиэтажек «несносимых» серий для инвесторов и строителей. Прирост площади при такой реконструкции минимальный, что делает ее невыгодной для инвестора. Инвестору главное – побольше построить, продать и получить максимальную прибыль. Так что гораздо выгоднее все снести под бульдозер. Под видом сноса пятиэтажек происходит захват целых кварталов. Причем сносят не только ветхое и аварийное жилье, в необходимости ликвидации которого никто не сомневается, но и пятиэтажки, которые вполне могли бы простоять еще лет 15.

     В центральных и восточных областях страны максимальное распространение получили серии 1-468, 1-468А, 1-468Б, 1-468Д.

     В Сибири и на Дальнем Востоке строились дома серий 1-335, 1-335Д.

     В 1959–1963 годах – в первый этап индустриального домостроения – были возведены жилые здания серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335. Строили их по СНиПам, действовавшим в то время.

     Главным достоинством домов первого этапа, особенно серии К-7, была низкая себестоимость. Тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами, окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5-6 м2) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. Но самое печальное - это низкий уровень изготовления конструкций и их монтажа на стройплощадке, объясняющийся полным отсутствием опыта строительства полносборных зданий.

     В результате наблюдений за этими домами в 1961–1980 годы было выявлено множество дефектов и повреждений конструкций. Наиболее распространенные и существенные: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Не выдержали испытания временем и материалы, использованные для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали. Окна и балконные двери имели повышенную воздухопроницаемость. В домах серий К-7, II-32, II-35 были обнаружены трещины в стенах и перекрытиях, прогибы панелей перекрытий. Сейчас, через 35–40 лет эксплуатации, физический износ жилых домов первого этапа строительства уже очень велик. В подавляющем большинстве случаев они подлежат сносу, так как использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.

     С 1963 года – на втором этапе индустриального домостроения – жилые дома возводились более совершенных серий: 1-464А и Д; 1-468А, Б, Д; 1-510; 1605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др. Их строили на основе новых СНиПов, утвержденных в 1962 году. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир. Физический износ построек 1963-1970 годов гораздо меньше, чем домов первого этапа и не превышает 20%.

     Такие пятиэтажки, особенно кирпичные, целесообразно не сносить, а подвергнуть реконструкции.

     Исключением являются дома «несносимых» серий, находящиеся в зоне массового сноса Экономически более выгодно на месте даже еще достаточно прочного пятиэтажного дома построить современное многоэтажное жилое здание. Но, кроме преимуществ, у реконструкции, ремонта и модернизации жилых пятиэтажек есть и недостатки, осложняющие моменты.

     В первую очередь они связаны с жильцами этих домов. До начала модернизации дома без отселения нужно заручиться согласием на нее всех жильцов. Нередко это бывает сложно и вызывает новые проблемы, например, с привлечением инвесторов, готовых вкладывать деньги в эти работы.

     Фото С. МИХЕЕВА